(Reuters) – Blackstone Inc (BX.N) limitó los retiros de su fideicomiso de ingresos inmobiliarios (REIT) no cotizado de $69 mil millones el jueves después de un aumento en las solicitudes de rescate, un golpe sin precedentes para una franquicia que ayudó a convertirse en un gigante de la gestión de activos. 

Las restricciones se produjeron porque los canjes alcanzaron los límites preestablecidos, en lugar de que Blackstone estableciera los límites en el día. No obstante, alimentaron las preocupaciones de los inversores sobre el futuro del REIT, que representa alrededor del 17% de las ganancias de Blackstone. Las acciones de Blackstone terminaron cotizando a la baja un 7,1% tras la noticia. 

A muchos inversores en el REIT les preocupa que Blackstone haya tardado en ajustar la valoración del vehículo a la de los REIT que cotizan en bolsa que se han visto afectados por el aumento de las tasas de interés, dijo una fuente cercana al fondo. El aumento de las tasas de interés pesa sobre los valores inmobiliarios porque encarece la financiación de las propiedades. 

Blackstone ha informado un rendimiento del 9,3 % en lo que va del año para su REIT, neto de comisiones, en contraste con la disminución del 22,19 % del índice de rendimiento total (.DWRTFT) Dow Jones US Select REIT que cotiza en bolsa durante el mismo período. 

Ese desempeño superior hace que algunos inversionistas se pregunten cómo llega Blackstone a la valoración de su REIT, dijo Alex Snyder, gerente de cartera de CenterSquare Investment Management LLC en Filadelfia. 

“La gente está obteniendo ganancias al valor que Blackstone dice que tienen sus acciones REIT”, dijo Snyder. 

Un portavoz de Blackstone se negó a comentar cómo la firma con sede en Nueva York calcula la valoración de su REIT, pero dijo que su cartera se concentraba en viviendas de alquiler y logística en el sur y el oeste de Estados Unidos que tienen arrendamientos de corta duración y alquileres que superan la inflación. 

El portavoz agregó que el REIT se basó en una estructura de deuda de tasa fija a largo plazo, lo que lo hizo resistente. 

“Nuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es sólido como una roca”, dijo el vocero. 

El REIT se comercializa para inversores individuales adinerados. Dos fuentes familiarizadas con el asunto dijeron que la agitación en los mercados asiáticos, alimentada por las preocupaciones sobre las perspectivas económicas y la estabilidad política de China, contribuyeron a los rescates. La mayoría de los inversores que canjearon eran de Asia y necesitaban liquidez, dijeron. 

Blackstone les dijo a los inversionistas en una carta que frenaría los retiros de su REIT después de que recibió solicitudes de reembolso en noviembre superiores al 2% de su valor liquidativo mensual y al 5% de su valor liquidativo trimestral. Como resultado, el REIT permitió a los inversionistas en noviembre rescatar $1.3 mil millones, equivalente a aproximadamente el 43% de las solicitudes de recompra de los inversionistas. 

Algunos analistas dijeron que el REIT de Blackstone corre el riesgo de quedar atrapado en una espiral de venta de activos para cumplir con los reembolsos si no puede recuperar la confianza de sus inversores. El jueves, la firma dijo que el REIT había acordado vender su participación del 49,9% en dos casinos de Las Vegas por 1270 millones de dólares. 

“El impacto en Blackstone depende de si el REIT es capaz de estabilizar su valor liquidativo a lo largo del tiempo, o si se ve obligado a entrar en un escenario de liquidación prolongado, con ventas de activos significativas y un retraso en la redención en curso; en nuestra opinión, es demasiado pronto para decirlo.”, escribieron los analistas de BMO Capital Markets en una nota. 

GOLPE A LOS PLANES DE BLACKSTONE 

La agitación de REIT es un revés para dos de las estrategias de Blackstone que lo ayudaron a convertirse en el administrador de activos alternativos más grande del mundo con $ 951 mil millones en activos: invertir en bienes raíces y atraer personas de alto patrimonio neto. 

Blackstone lanzó el REIT en 2017, aprovechando el éxito de su imperio inmobiliario, que para entonces había superado su negocio de capital privado. Su presidente, Jonathan Gray, fue ascendido y sucesor del director ejecutivo Stephen Schwarzman como resultado de su éxito en la inversión inmobiliaria. 

El REIT también representó una apuesta para ganarse a los inversores de alto valor neto que claman por productos del mercado privado, que creen que funcionan mejor que los que cotizan en bolsa. 

Blackstone ha estado buscando diversificar su base de inversionistas después de recurrir a inversionistas institucionales, como fondos públicos de pensiones, compañías de seguros y fondos soberanos, para sus productos durante décadas. 

Blackstone gestionaba un total de 236.000 millones de dólares de patrimonio en manos de particulares a finales de septiembre, un 43 % más que el año anterior. 

Los analistas de Credit Suisse escribieron en una nota que esperaban que los problemas del REIT afectaran las ganancias relacionadas con las comisiones y los activos bajo administración de Blackstone. “Todo esto seguirá ejerciendo presión sobre la valoración de la prima de Blackstone”, escribieron. 

En la llamada de ganancias del tercer trimestre de Blackstone en octubre, Gray culpó de los rescates de REIT a la volatilidad del mercado, que dijo que había alejado a los inversores individuales de los fondos activos de renta variable y renta fija. 

Agregó que el REIT tenía amplias reservas de efectivo para “capear prácticamente cualquier tormenta”. Estas reservas de efectivo totalizaron $ 2.7 mil millones a fines de octubre, según su prospecto. 

“No es una sorpresa que veas una desaceleración en los flujos de inversionistas individuales cuando has tenido este tipo de declive en el mercado”, dijo Gray.